Beküldte:

B.Kiss-Tóth László:

/FIGYELEM ! AZ OPCIÓS JOGGAL SÉRÜLNEK AZ ADÓS ÉRDEKEI !/

A bankok újabban duplán bebiztosítják magukat /jelzálogjoggal és opciós joggal/ a nem csak többmilliós, de nemegyszer már félmilliós hitelfelvételeknél is. Ha lehet, akkor kerülje Ön a kimondottan köznépellenes opciós törvényt alkalmazó, de inkább azzal visszaélő, nyerészkedő bankok és egyéb hitelezők által nyújtott hitelfelvételi lehetőségeket, mert nagyon könnyen megkaparinthatják lakóingatlanát az igazságügy által védett pénzügyi maffiózók és ingatlanpanamázók. Ha Ön mégis ilyen számára kedvezőtlen hitelfelvételre kényszerül, a banki hitelszerződésre az ingatlan valós értékét írassa rá, /ez lehet a bank szakértője által kb. 30 ezer Ft-ért készített értékmegállapítása, vagy az Ön által fogadott értékbecslő felértékelése./ és azt, hogy a szerződéskötéskori értéken vagy a mindenkori forgalmi értéken vásárolhatja -e meg ingatlanát a bank, a hiteltörlesztés néhány hónapos elmaradása esetén. Semmiképpen ne menjen abba bele például párszázezer forintnyi hitelfelvételnél, hogy fedezetként a hiteltartozási összegért ajánlja fel fedezetként a lakóingatlanát, mert ilyenkor néhány havi részletfizetés elmaradás esetén már élhet a bank az opciós jogával és egyetlen vételi közléssel ráteheti a kezét az ingatlanára. Minden adós tapasztalhatta már, hogy a bank egyoldalú szerződésmódosítással emelte a törlesztőrészletet vagy különféle összegeket számolt fel még akkor is, ha erre sem a törvény nem adott neki lehetőséget, sem a kölcsönszerződés ilyen kitételt nem tartalmazott. A következőkben bemutatott ismertetés a bankweb.hu webportálról való. A portál szövege egy kicsit a mai magyar valósághoz képest valótlan . A bankoknak ugyanis eszük ágában sincs az ügyféllel szemben finomkodni. Eljárás tisztasága ide, eljárás tisztasága oda, az adós ügyfél jogait és érdekeit semmibe veszik. Az ingatlan forgalmi értékének 20-30 %-áért a bankárok kétes hírű, nagy izomember-adósságbehajtók útján megszerzik maguknak vagy eladják a köznép nyomorából élő, követeléskezelő cégeknek, akik külföldi érdekeltségű befektetőknek vagy betelepülő idegenek részére továbbértékesítik. Vigyázat! Nem csak lakáshitelnél, hanem bármilyen banki hitelnél /pl. személyi kölcsönnél, szabad felhasználású hitelnél, vállalkozói hitelnél, stb./ szereti alkalmazni a bank az opciós lakóingatlanfedezetet ! Sok hitelfelvevő nem is tudja, hogy mit ír alá a hitelszerződés megkötésekor, mert ott helyben pár percnyi időtartamú átolvasása után a szerződés szövegét még értelmezni sem tudja. Annak örül, hogy megkapja a hitelt és ezáltal a problémái feltehetően megoldódnak, de arra nem gondol, hogy milyen áron jutott a hitelhez. Ne felejtse! A parlamenti semmirekellő gazemberek eddig mindig minden olyan törvényt megszavaztak, amely köznépellenes! Mit jelent a bank opciós joga lakáshitelnél? A bankok által egyre gyakrabban kikötött opciós jog nem fizetés esetén azt eredményezheti, hogy az adós tartozásáért cserébe a banké vagy az általa kijelölt vevőé lehet a fedezetül felajánlott ingatlan. Mi az az opciós jog? A Polgári Törvénykönyv 375. §-a szerint: ha a tulajdonos másnak vételivételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. Tehát aki az opciós jogot megszerzi (adott esetben a bank), az a tulajdonos hozzájárulása, új szerződés megkötése nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Megteheti mindazt, amit az opciós szerződés tartalmaz: pl. egyoldalú nyilatkozattal tulajdonjogot szerez, él vevőkijelőlési jogával és így jut hozzá a hitel összegéhez. Tehát nagyon fontos lehet, hogy mit tartalmaz a bankkal kötött szerződés. Mire figyeljünk a hitel felvételekor? Amennyiben olyan hitelt igényel, amelynek biztosítékaként a bank nem csak az ingatlan jelzálogjogát köti ki, hanem emellett opciós (vételi) jogot is kér az ingatlanra vonatkozóan, akkor az alábbiakról kell tudnia: jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A * Nem csak joga, de érdeke is, hogy még a közjegyző előtti végleges szerződéskötés előtt megismerje a hitelszerződés teljes szövegét. Át kell olvasni figyelmesen a szerződést, és csak akkor szabad aláírni, ha a felvetett kérdésekre egyértelmű és megnyugtató választ kapott a hitelnyújtótól. * A szerződés aláírásával az adós arra kötelezi magát, hogy a hitelszerződés előírásait maradéktalanul teljesíti. Amennyiben ezt elmulasztja, szerződésszegés címén jogi lépéseket tehetnek ellene és például bekerülhet a központi hiteladós-nyilvántartásba, amely a későbbi hitelfelvételeket megnehezíti. * Tisztázni kell előre, hogy amennyiben az adós nem fizet, akkor a bank milyen lépéseket tesz és azokat milyen sorrendben, határidők betartásával teszi. A banknak először fizetési felszólításban kell felhívnia az ügyfele figyelmét az opció alkalmazásának következményeire. * A bank minden eszközzel arra fog törekedni, hogy a hitel megtérüljön, s ezért minél jobb biztosítékokat kíván kikötni a hitelszerződés fedezeteként. Ilyennek számít elsősorban a kezesség, a jelzálogjog és az ingatlanra kikötött vételi (opciós) jog. * Amennyiben késlekedni fog a hitel törlesztésével, akkor a bank különböző lépéseket tehet, ezért fontos előre és egyértelműen tisztázni: mi számít késedelemnek és az milyen intézkedéssel jár. * Késedelem esetén a vételi jog kikötésével a banknak joga lesz arra, hogy a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát a tulajdonos külön beleegyezése nélkül megszerezze, illetve - ha ezt is kikötötte - a tulajdonjog megszerzésére mást jelöljön ki. * A hitelszerződés futamideje alatt a biztosítékul szolgáló ingatlan értéke változhat. Fontos odafigyelni arra, hogy a banki szerződés mit tartalmaz az opciós vételárra vonatkozóan. A vételi jog gyakorlása esetén az adott ingatlannál bekövetkező értékváltozást (növekedést) elismeri-e. * Lényeges eleme lehet egy opciós szerződésnek, hogy ha az ügyfél a tartozását nem tudná törleszteni, akkor a biztosítékul szolgáló ingatlan értékesítéséről - adott időtartamon belül - önállóan ő gondoskodhasson. Figyelni kell arra, hogy tartalmazza-e ezt a lehetőséget az opciós megállapodás! Ez sokkal kedvezőbb, mint amikor a bank jelöli ki a vevőt. A szerződéskötést megelőzően megfelelően tájékoztatni kell az ügyfelet a megkötendő szerződések összes feltételére vonatkozóan. Az ügyfélnek pedig aláírásával kell igazolnia, hogy a tájékoztatást megkapta és az abban foglaltakat megértette. Értékbecslés, vevőkijelölés, követelésátruházás Az opciós vételár megállapításánál döntő jelentősége van az értékbecslésnek. Ezért a banknak a lehetséges keretek között biztosítania kellene az ügyfelének az értékbecslő megválasztását (például az általa megjelölt értékbecslők közül az ügyfél választhat), illetve az értékbecslés megállapításainak vitatása esetén az ellenőrző értékbecslés lehetőségét. A visszaélések elkerülése érdekében a banknak az opciós vételár meghatározásakor törekednie kell arra, hogy az értékbecslést végző személy munkáját teljesen függetlenül, mindenfajta érdekeltségtől és befolyástól mentesen végezhesse, és az ingatlan értékét annak valós piaci forgalmi értékén állapítsa meg. Az értékbecslő érdekeltségének tekinthető az, amikor kötelezettséget vállal, hogy az általa megállapított forgalmi értéktől függő opciós vételáron megvásárolja a biztosítékul szolgáló ingatlant, ha erre a pénzügyi intézmény felszólítja. Amennyiben a hitelkövetelés lejárt és a biztosíték érvényesíthető, a bank élhet a vevőkijelölés jogával. Ilyenkor, illetve a követelés átruházása folytán sérülhetnek az ügyfél jogai és a kijelölt vevő vagy a követelést megszerző személy az adós helyzetét egyoldalúan, indokolatlan anyagi előny szerzése érdekében kihasználhatja. A vételi jog gyakorlása előtt a bankoknak minden lehetőséget meg kell adniuk az ügyfélnek arra, hogy ingatlanát saját maga értékesíthesse, és erről a lehetőségről értesíteniük is kell az adóst. Arról is tájékoztatni kell az ügyfelet, hogy az értékesítéséből befolyt vételárból a bank saját követelésének kielégítése után fennmaradt összeg visszajár az ügyfélnek, és annak elszámolása és kifizetése mikor és hogyan történik. Mi a különbség a jelzálogjog és az opciós (vételi) jog között? Különbség van a bankok között aszerint, hogy a hitel biztosítékaként megelégszenek az ingatlanon alapított jelzálogjoggal vagy opciós jogot is kikötnek. Azok a bankok, amelyek megvizsgálják az ügyfelek jövedelmi helyzetét, szigorúbb hitelbírálati eljárást alkalmaznak többnyire csak a jelzálogjog bejegyzését alkalmazzák,esetleg kezes bevonását vagy biztosítás megkötését kérik. Viszont a tipikus jelzálogbankok, amelyeknél kizárólag az ingatlan nyújt lehetőséget probléma esetén arra, hogy a hitelügyletet ne veszteséggel zárják le, azoknál elterjedt módszer az opciós jog kikötése. Mi a különbség a két biztosíték között? Mit tehet és tesz a bank a törlesztés késedelme vagy teljes elmaradása esetén? A bank - látva a késedelmet - felszólítja az ügyfelet a részlet haladéktalan rendezésére. Ekkor még lehetősége van az ügyfélnek arra, hogy bemenjen a bankba és rendezze tartozását vagy haladékot kérjen időszakos problémájára hivatkozva. A bankok igazán nyugtalanná akkor válnak, ha az ügyfél elérhetetlen, a megadott címen, telefonon nem tudják utolérni és/vagy a megígért pótlólagos befizetést sem teljesíti. Jelzálogjog biztosíték esetén a banknak végrehajtási eljárást kell indítania az ügyfél ellen, bizonyítania kell, hogy felszólította a fizetésre, de az nem fizetett. Magyarul telik az idő, egy kissé bonyolult az ügyintézés. Opciós jog kikötése esetén minden különösebb nehézség nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, mindössze értesíteni tartozik az ügyfelet arról, hogy él az opciós jogával. A fentiek alapján látható, hogy probléma esetén érdemes együttműködni a bankkal, közösen megtalálni a megoldást a kialakult helyzet tisztázására. A bankok rémálma az őket tudatosan becsapó csaló ügyfél, akire leginkább jellemző, hogy elérhetetlen, nem lehet vele kapcsolatot kiépíteni.